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房贷知识

买二手房 如何选择公积金贷款与商贷?

个人情况不同,卖家要求不同,所在城市不同,成都房屋抵押贷款选择是不一样的。

首先,要知道公积金贷款有最高额控制,还要与月缴存额度与余额挂钩。要弄清自己公积金能贷多少、多长时间能批下来、自己的首付能拿多少、卖房者有没有时间要求等,再做选择。

1.个人情况。主要考虑有没有公积金贷款资格,月缴存额、余额,以及准备了多少首付款。个人如果是首套房,或者是第二套房、但第一套没有使用公积金贷款,且征信记录良好,具备公积金贷款资格。如果缴存额度小或余额小,再加上首付款不宽松的话,公积金贷款额度可能不够,选择公积金贷+商贷组合方式比较划算,或者只用商贷;如果缴存额度多及余额大,再加上首付款宽松足够的话,以纯公积金贷款为宜。

2.卖家情况。主要考虑卖家急不急要钱。如果卖家要求在短时间内完成交易,则往往只能选择纯商贷。公积金贷款审批速度要慢一些,通常办下来要比纯商贷慢一个月左右。如果卖家不急,则可以选择公积金贷款,或公积金贷+商贷组合。公积金贷款也要通过银行办理,银行往往更希望办理商贷,所以办理纯公积金贷款积极性不高,通常能拖就拖,需要加强提醒督促。

3.所在城市。虽是二手房,在不同城市,价格相差很远。如果在一线城市及房价高的新一线、二级城市,价格也不会很便宜。公积金贷款有最高额度控制,在这些城市买房仅用公积金贷款,要掏大额首付。我有个同事6年前为儿子在深圳买首套房,是老房子,公积金只批了90万,首付用了400多万元。但对于绝大多数人来说,掏这么多首付不现实、也不划算。所以只能选择公积金贷+商贷组合,或者纯商贷。如果在中小城市,房价不高,可以选择公积金贷款。但由于房价不高,贷款额度不大,两种方式成本相差并不大。

从笔者的亲身经历看,如果成心买房,申请贷款时最好选择公积金贷+商贷组合方式,这是最保险、最节约的方式,以现在的房价水平,仅用公积金贷款,准备的首付款往往不够。但如果房子紧俏,卖家要求急,则只能选择纯商贷了。

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